Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb

Beim Erwerb einer Immobilie stellt der Kaufpreis den bedeutendsten Kostenfaktor dar, allerdings ist er nicht der einzige zu berücksichtigende Aufwand. Es gibt zusätzliche Gebühren wie die des Maklerbüros, Notariatsgebühren und Grundsteuer, die in die Finanzplanung einbezogen werden müssen. In diesem Artikel erhalten Sie Informationen darüber, welche zusätzlichen Kosten beim Immobilienerwerb entstehen und wer für deren Begleichung verantwortlich ist.

Der Traum vom eigenen Haus bietet viel Raum für die Familie, ein Heimbüro und persönliche Entfaltungsmöglichkeiten – vielleicht sogar mit einem kleinen Garten.  Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen jedoch zusätzliche Kosten an. Dazu zählen die Grunderwerbssteuer sowie Gebühren für den Notar, die Eintragung ins Grundbuch und das Maklerbüro, auch bekannt als Nebenkosten beim Kauf oder Erwerbsnebenkosten.

Diese Kosten sind prozentual vom Kaufpreis abhängig und können je nach Immobilie variieren. Insgesamt sollte man mit zusätzlichen 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises rechnen, die als Eigenkapital vorhanden sein sollten. Auch nach dem Erwerb der Immobilie sollten regelmäßige Ausgaben in die Finanzplanung einbezogen werden.

Wer trägt die Kaufnebenkosten?

Als Käuferin oder Käufer einer Immobilie übernehmen Sie normalerweise die Erwerbsnebenkosten. Eine Ausnahme stellt die Maklergebühr dar, die gemäß dem Ende 2020 in Kraft getretenen „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ zwischen Käufer- und Verkäuferseite geteilt wird.

Es ist nun üblich, dass beide Parteien je die Hälfte der Maklercourtage übernehmen. Es gibt jedoch Situationen, in denen nur eine Seite die gesamte Provision zahlt. Dies kann vorkommen, wenn Kaufinteressenten einen provisionspflichtigen Suchauftrag erteilen und das beauftragte Maklerbüro das entsprechende Verkaufsobjekt zu diesem Zeitpunkt noch nicht im Angebot hat.

Welche Nebenkosten fallen an?

Neben den klassischen Kaufnebenkosten für Notar, Makler und Grunderwerbssteuer, die in jedem Fall fällig werden, können sich je nach Immobilie weitere Kosten ergeben.

Maklergebühren

Die Vermittlung der meisten Immobilien erfolgt durch eine Maklerin oder einen Makler, die durch eine Provision entlohnt werden. In Nordrhein-Westfalen liegt die gängige Maklerprovision bei 7,14 Prozent des Kaufpreises. Sollte zwischen der Verkäuferseite und ihrem Maklerbüro eine solche Provision vereinbart werden, ist die Käuferseite verpflichtet, 3,57 Prozent davon zu tragen. Keine Maklergebühr fällt an, wenn die Immobilie privat vermittelt wird.

Notar- und Grundbuchkosten

Die rechtliche Gültigkeit eines Immobilienkaufs wird mit dem Eintrag ins Grundbuch erreicht. Hierfür ist ein Notariat zuständig. Die Beauftragung einer Notarin oder eines Notars ist in Deutschland beim Erwerb von Häusern, Wohnungen oder Grundstücken obligatorisch. Die Kosten hierfür sind bundesweit gesetzlich festgelegt und basieren ausschließlich auf dem Kaufpreis, unabhängig vom Arbeitsaufwand des Notars. Für die Dienstleistungen des Notariats einschließlich des Grundbucheintrags sollten etwa 2 Prozent des Kaufpreises eingeplant werden.

Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer wird bei jedem Immobilienerwerb einmalig fällig. Diese Steuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. In Nordrhein-Westfalen beträgt sie beispielsweise 6,5 Prozent.

Umzugskosten

Obwohl die Kosten für einen Umzug im Vergleich zur Gesamtfinanzierungssumme einer Immobilie relativ gering sind, dürfen sie nicht unterschätzt werden. Oft ist das Budget nach großen Ausgaben bereits stark beansprucht. Daher ist es ratsam, mindestens 2.000 Euro für den Umzug einzuplanen.

Ausgaben für Modernisierung und Sanierung

Abhängig vom Zustand des erworbenen Objekts kann es notwendig sein, Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten durchzuführen. In einigen Fällen, besonders bei energetischen Sanierungen, sind solche Maßnahmen sogar gesetzlich erforderlich. Diese Kosten variieren stark je nach Zustand der Immobilie und dem Umfang der erforderlichen Arbeiten. Daher sollte die Finanzierung dieser Maßnahmen frühzeitig geplant werden. Neben der Möglichkeit eines Modernisierungskredits gibt es auch verschiedene Förderprogramme, die als finanzielle Unterstützung genutzt werden können.

Folgekosten nach dem Immobilienkauf

Nach dem Erwerb einer Immobilie sollten Sie sich bewusst sein, dass regelmäßige Kosten anfallen, die für eine realistische Einschätzung der eigenen finanziellen Möglichkeiten berücksichtigt werden müssen. Zusätzlich zur monatlichen Kreditrückzahlung sollten Sie folgende Ausgaben einkalkulieren:

Grundsteuer

Diese Abgabe ist vierteljährlich zu entrichten und variiert je nach Gemeinde. Informationen über die Höhe der Grundsteuer finden Sie in der Satzung der jeweiligen Gemeinde, die online oder direkt bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung abrufbar ist. Beispielsweise beträgt der Hebesatz für die Grundsteuer B in Köln 515 Prozent und in Bonn 680 Prozent.

Rücklagen für den Werterhalt

Um Ihr Eigenheim langfristig in gutem Zustand zu halten, sind regelmäßige Renovierungen und Modernisierungen erforderlich. Um unerwartet hohe Kosten zu vermeiden, ist es empfehlenswert, von Beginn an Rücklagen zu bilden. Abhängig vom Zustand des Objekts sollten monatlich zwischen 1,50 und 3,00 Euro pro Quadratmeter angespart werden. Eine Möglichkeit ist die Anlage in einem Bausparvertrag, der günstige Zinskonditionen für spätere Sanierungen bieten kann.

Rücklagen bei Wohnungseigentum

Entscheiden Sie sich für den Kauf einer Wohnung, sind Sie verpflichtet, sich an den Kosten für Sanierung und Instandhaltung zu beteiligen. Diese werden in Form einer Instandhaltungsrücklage zusammen mit dem Hausgeld monatlich gezahlt. Diese Kosten sollten in Ihre monatlichen Fixkosten einbezogen werden. Beim Erwerb einer Eigentumswohnung ist es ratsam, sich über die Rücklagen der Wohnanlage zu informieren und Einsicht in die Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft zu nehmen.